Nos gustar\u00eda exponer de manera breve y sucinta un tipo de inversi\u00f3n, poco frecuente entre peque\u00f1os inversores o particulares, que puede ser muy interesante por las altas rentabilidades que puede ofrecer.<\/p>\n
Se trata de la compra de cr\u00e9dito, garantizado por hipoteca. El que en el mundo financiero se conoce como Non Performing Loans (NPLs), por las siglas en ingl\u00e9s. Que t\u00e9cnicamente son pr\u00e9stamos que llevan un m\u00ednimo de 90 d\u00edas impagados.<\/p>\n
En este tipo de operaciones no estamos comprando un inmueble directamente, sino adquiriendo el pr\u00e9stamo hipotecario que graba la finca, es decir, nos ponemos a la posici\u00f3n del acreedor, que en general ser\u00e1 una entidad financiera.<\/p>\n
Imaginamos una empresa XXX que tiene una propiedad hipotecada en estado de impago, es decir, con recibos pendientes.<\/p>\n
El Banco \/ acreedor tiene tres opciones para recuperar esta deuda::<\/p>\n
Dado que se trata de un cr\u00e9dito de cobro dudoso, y que el acreedor cobrar\u00e1 de forma inmediata (con el correspondiente ahorro de costes judiciales y de desarrollo de la venta posteriores), el vendedor tiene que aceptar un descuento sobre el importe garantizado, que el comprador tiene que ponderar en funci\u00f3n del importe de la deuda viva, los d\u00edas que lleva el cr\u00e9dito impagado, la fase en que se encuentra el procedimiento judicial (en su caso), el valor de tasaci\u00f3n del inmueble para la concesi\u00f3n del cr\u00e9dito y su valor de mercado actual.<\/p>\n
De todos estos factores obtendremos el margen potencial de la operaci\u00f3n y, por lo tanto, el descuento o haircut que podemos negociar con el vendedor en funci\u00f3n de nuestra expectativa de beneficio.<\/p>\n
Por ejemplo, un acreedor ostenta una deuda ante la empresa XXX por la cual acredita 400.000 Euros y nos lo vende por 250.000 Euros porque seamos nosotros, los compradores, los que nos subrogamos en su posici\u00f3n y seguimos con la reclamaci\u00f3n judicial. En su d\u00eda la finca se tas\u00f3 en 600.000 \u20ac, y actualmente tiene un valor de mercado de 500.000 \u20ac.<\/p>\n
Dado que, en el peor de los casos (La casu\u00edstica var\u00eda seg\u00fan si el inmueble a subastar constituye la vivienda habitual del deudor o no, y si la finca cubre o no el importe de la deuda), nos adjudicaremos en subasta el inmueble por 420.000,00 \u20ac, esto nos deja un margen sucio de 250.000,00 \u20ac \u2013 42.000,00 \u20ac (impuesto de la transmisi\u00f3n) = 208.000,00 \u20ac, sin contar los posibles costes de adecuaci\u00f3n de la finca y de la posterior venta.<\/p>\n
Otra opci\u00f3n que existe en subasta en caso de no interesar la adjudicaci\u00f3n del inmueble es ir a defender nuestro cr\u00e9dito, de forma que cualquier postura realizada por terceros por encima de los 250.000 euros \u2013importe de compra del cr\u00e9dito- hasta los 400.000 euros \u2013deuda total – ser\u00e1, excluyendo los gastos derivados de la compra, una ganancia patrimonial.<\/p>\n
Obviamente, este tipo de operaciones requieren un an\u00e1lisis exhaustivo por un experto para comprobar si puede ser una buena inversi\u00f3n. Los keypoints a analizar son los siguientes:<\/p>\n
C\u00f3mo se puede constatar, esta moda\u00eftat d\u201finversi\u00f3n inmobiliaria requiere un buen equipo jur\u00eddico que analice la viabilidad de l\u201foperaci\u00f3n, no solo des d\u201fun punto de vista econ\u00f3mico, sino procesal y jur\u00eddico.<\/p>\n
A Palomar Ventall\u00f3, no solo asesoramos clientes que desean comprar cr\u00e9dito sino que habitualmente tenemos producto.<\/p>\n
Quedamos a vuestra disposici\u00f3n para cualquier duda o consulta que teng\u00e1is sobre esto<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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