La Compra de crédito.

Nos gustaría exponer de manera breve y sucinta un tipo de inversión, poco frecuente entre pequeños inversores o particulares, que puede ser muy interesante por las altas rentabilidades que puede ofrecer. Se trata de la compra de crédito, garantizado por hipoteca. El que en el mundo financiero se conoce como Non Performing Loans (NPLs), por las siglas en inglés. Que técnicamente son préstamos que llevan un mínimo de 90 días impagados.

Qué significa comprar o adquirir el préstamo hipotecario?

En este tipo de operaciones no estamos comprando un inmueble directamente, sino adquiriendo el préstamo hipotecario que graba la finca, es decir, nos ponemos a la posición del acreedor, que en general será una entidad financiera. Imaginamos una empresa XXX que tiene una propiedad hipotecada en estado de impago, es decir, con recibos pendientes. El Banco / acreedor tiene tres opciones para recuperar esta deuda::
  • Que el deudor pague.
  • Reclamar la deuda y seguir el procedimiento judicial hasta la subasta del inmueble para poder recuperar el crédito.
  • Vender el crédito a un tercero.
  • Cuando se opta por medio de la venta de crédito, el acreedor tiene que estar dispuesto a aceptar un gran descuento..

Qué significa vender la deuda con un descuento?

Dado que se trata de un crédito de cobro dudoso, y que el acreedor cobrará de forma inmediata (con el correspondiente ahorro de costes judiciales y de desarrollo de la venta posteriores), el vendedor tiene que aceptar un descuento sobre el importe garantizado, que el comprador tiene que ponderar en función del importe de la deuda viva, los días que lleva el crédito impagado, la fase en que se encuentra el procedimiento judicial (en su caso), el valor de tasación del inmueble para la concesión del crédito y su valor de mercado actual. De todos estos factores obtendremos el margen potencial de la operación y, por lo tanto, el descuento o haircut que podemos negociar con el vendedor en función de nuestra expectativa de beneficio. Por ejemplo, un acreedor ostenta una deuda ante la empresa XXX por la cual acredita 400.000 Euros y nos lo vende por 250.000 Euros porque seamos nosotros, los compradores, los que nos subrogamos en su posición y seguimos con la reclamación judicial. En su día la finca se tasó en 600.000 €, y actualmente tiene un valor de mercado de 500.000 €. Dado que, en el peor de los casos (La casuística varía según si el inmueble a subastar constituye la vivienda habitual del deudor o no, y si la finca cubre o no el importe de la deuda), nos adjudicaremos en subasta el inmueble por 420.000,00 €, esto nos deja un margen sucio de 250.000,00 € – 42.000,00 € (impuesto de la transmisión) = 208.000,00 €, sin contar los posibles costes de adecuación de la finca y de la posterior venta. Otra opción que existe en subasta en caso de no interesar la adjudicación del inmueble es ir a defender nuestro crédito, de forma que cualquier postura realizada por terceros por encima de los 250.000 euros –importe de compra del crédito- hasta los 400.000 euros –deuda total - será, excluyendo los gastos derivados de la compra, una ganancia patrimonial. Obviamente, este tipo de operaciones requieren un análisis exhaustivo por un experto para comprobar si puede ser una buena inversión. Los keypoints a analizar son los siguientes:
  • Analizar la deuda. Importe, condiciones y si es de persona física o jurídica, consumidor o no, así como Rango Registral.
  • Analizar la finca. Valoración, estado de la misma y estado ocupacional.
  • Analizar procedimiento judicial. Estado o fase en que se encuentra el procedimiento judicial y el partido judicial donde se esté siguiendo.
  • Fiscalidad de la adquisición: Quién tributa es el comprador puesto que el vendedor recupera su deuda, no obtiene beneficio para tributar.

Cesión de créditos simples, sin garantía real.

    1. Cedente empresario: Sujeta a IVA, pero exenta.
    2. Cedente no empresario: Sujeta a TPO 1%.

Cesión de créditos hipotecarios.

  1. Cedente empresario: Sujeta a IVA pero exenta. Pero se tiene que formalizar en escritura pública y esta tributará al 1'5% sobre la responsabilidad hipotecaria (capital pendiente + intereses y costas)
  2. Cedente no empresario: Sujeto a TPO (tributa al 10%)

Fiscalidad posterior:

  1. Cesión de créditos simples: La ganancia (aquello recuperado - precio cesión + gastadas) tributará por IS o IRPF.
  2. Cesión créditos hipotecarios: La ganancia patrimonial tributará por IS o por IRPF.
Cómo se puede constatar, esta modaïtat d‟inversión inmobiliaria requiere un buen equipo jurídico que analice la viabilidad de l‟operación, no solo des d‟un punto de vista económico, sino procesal y jurídico. A Palomar Ventalló, no solo asesoramos clientes que desean comprar crédito sino que habitualmente tenemos producto. Quedamos a vuestra disposición para cualquier duda o consulta que tengáis sobre esto